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起拍价400万/亩!专家说宿迁这块“金地”至少能拍到……

发布时间:2018-05-10  来源:宿迁房产网 原创  



5月,土地市场也热起来了。

其实,窝窝在4月14日,已经放出这四块地(详见:震惊!宿迁万达旁等4宗土地挂牌!起拍楼面价或3855元/㎡起!

 

但上次没有和大家讨论老城区那块地,也没有单独列出来,侧重点主要放在宿豫的两块地上。大概大家也因此忽略了那块地。

然后呢,近期.......这件事又被再次炒了起来。一度让人以为土拍市场再出新地

 

其实不是。今天窝窝再回过头来,和大家说说老城区这块地吧。

1

地王,政府的加冕?

我们来算算,宿迁这块老城区的楼面价。

起拍楼面价=起拍价/面积/容积率×100%

 

以容积率1来算,楼面价要在:16810.632÷28017.72×10000÷1×100%=6000元/㎡

 

以容积率2来算,楼面价要在:16810.632÷28017.72×10000÷2×100%=3000元/㎡

 

也就是说,这块地起拍价就是3000元/㎡~6000元/㎡

 

宿豫万达地块起拍楼面价,窝窝上次算了是在1542元/㎡~3855元/㎡。

 

那时已经觉得这个拿地价高了,没想到,到老城区这里,真的是小巫见大巫了。

 

挂牌起始价400万元/亩,目前已有两家竞拍。

仅仅从钱的角度来说,需要大家注意一下这个信号的释放:资本依然在高度看好房地产市场

 

窝窝觉得,从当下这个市场来看,钱依然看好房地产市场。在如今房地产高度调控的当下,交易环节被严格把控的时候,钱又在涌入这里......

 

ZF卖地,为地王加冕。我们总在期待,ZF这个无形的大手让房价降。但ZF一出手,都是高价地。卖地是快速变现的方式,房地产就是这个硬通货。

 

调控的本质是为了稳定,从来没有说是为了降价。

2

房价,地王的附庸?

我们再来仔细看下这块地块。

2018(经)A宿城01地块

位于老城区,东至闻涛路,南至剧院路,西至剧院路,北至八一西路。

出让面积:28017.72㎡

出让年限:70年

容积率:1.0<R≤2.0

起始价:16810.632万元

起拍楼面价:3000元/㎡

周边楼盘:恒大华府、隆城紫竹苑、黄河上院、阅湖花园等。

挂牌起始价:400万元/亩,是不是真的地王


窝窝也查了下从去年至今,宿迁历次住宅用地土拍的价格,大家看下。

起拍价清一色“1”字打头,而这块地起拍就是“4”字打头。


于是再次引发人们对宿迁楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”


我们先来看看,这个地周边楼盘的房价。


恒大华府5月均价8048元/㎡

环比4月上涨0.97%↑


隆城紫竹苑5月均价9547元/㎡

环比4月下跌10.24%↓

 


 黄河上院5月均价7685元/㎡

环比4月上涨0.07%↑

可以看出,目前,这块地周边的房价区间也在7685元/㎡~9457元/㎡


再看看这块地块3000元/㎡的起拍价,确实不低......

 

但实际上,数据显示,任房价一路高涨,成交量一泻千里。


跟风上涨是一方面,但跟不跟羊群效应,尾随去买单那又是另一回事了。


从成交量来看,上周(5.1-5.5)宿迁楼市新建商品住宅成交160套,去年成交750套,同比下跌78.67%。

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爱因斯坦说:如果你根据能不能爬树来判断一条鱼的能力,那你一生都会认为它是愚蠢的

 

地块之于房价,是鱼和水,不是鱼和树的关系,水对鱼重要,但决定鱼游得好不好,那就不只是水的问题了。


鱼儿游得不好,照样只能去爬树。


最后,一个讨论,交给专家,交给大家。

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