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重磅!《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》来了!

发布时间:2018-12-06  来源:  

  12月5日,宿迁市物价局网站发布关于向社会公开征求《宿迁市物业收费管理实施细则》意见的公告,有啥意见都可以在12月12日之前反馈。


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关于向社会公开征求《宿迁市物业收费管理实施细则》意见的公告


  为进一步解决目前物业收费管理热点难点问题,规范宿迁市物业收费行为,维护业主和物业服务人的合法权益,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《宿迁市市区物业管理办法》等法律法规文件规定,市物价局会同市住建局制定了《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》。

  现将草案予以公告,公众可于12月12日前通过电话、网络回贴、信函、传真或电子邮件等方式将意见反馈到市物价局服务价格处。

  联系人:何志明

  联系电话:84357266,84357207。

  传真:84357204。

  反馈电子邮箱:61191800@qq.com。

  通信地址:宿迁市物价局服务价格处(宿迁市世纪大道7号),邮编:223800

  附:《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》


宿迁市物价局

2018年12月5日


宿迁市物业收费管理实施细则(草案)

(修订意见详见画线部分)

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第一章 总则

  第一条【目的依据】 为了规范全市物业收费行为,维护业主和物业服务人的合法权益,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》(苏规〔2018〕号)、《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔2014〕5号)等法律法规政策规定,制定本实施细则。

  第二条【适用范围】 本实施细则适用于全市范围内物业收费行为及其监督管理活动。

  第三条【概念】 本实施细则所称物业收费,是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人,在提供物业服务或进行物业管理时,向业主或物业使用人收取的费用。

  物业收费包括物业服务费、业主共筹费用、代收代交费。

  物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、装饰装修建筑垃圾清运费、特约服务费、代办服务费。

  第四条【职责分工】  价格主管部门是物业收费管理行政主管部门。市价格主管部门负责会同市物业行政主管部门制定、评估和调整全市物业收费管理政策,指导全市物业收费管理工作,负责制定、评估、调整市区物业收费政府指导价。各县区(含开发区、园区、新区,下同)价格主管部门应会同同级物业行政主管部门,做好物业收费管理政策的贯彻落实。各县价格主管部门负责会同同级物业行政主管部门,制定、评估、调整各自行政区域范围内的物业收费政府指导价。

  各级价格监督检查机构负责物业收费的监督检查。

  市、县(区)住房和城乡建设部门是物业管理行政主管部门,负责监督和规范物业服务行为,配合同级价格主管部门做好物业收费行为的日常监管和矛盾调处

  街道办事处(乡镇人民政府)负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理和监督。

  居(村)民委员会负责协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业收费管理相关工作。

  物业服务行业协会负责本行业价格自律。

  物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。

  第五条【定价方式】 物业收费区分不同物业和服务的性质与特点,遵循合理、公开、质价相符的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

  物业管理区域未成立业主大会或物业管理委员会的,普通住宅(不含别墅、联排别墅等高档住宅)和保障性住房(指经济适用房、廉租房、公租房)物业公共服务费、住宅汽车停放费实行政府指导价。物业管理区域内住宅人防车位(库)和建设单位车位(库)租金、街道办(乡镇人民政府)应急管理住宅物业公共服务费,实行政府指导价。

  其他物业收费实行市场调节价,具体收费标准由双方根据合同约定的服务内容、服务标准约定。

  法律、法规另有规定的,从其规定。

  第六条【市场竞争】 鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,支持物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

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第二章 物业公共服务收费

  第七条【概念范围】 物业公共服务费,是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定或合法决定,向业主或物业使用人提供保安、保洁、绿化养护、房屋及设施设备维护、综合管理等公共性、普遍性物业服务时,向业主或物业使用人收取的费用。

  一个物业管理区域同类型住房物业公共服务收费标准应保持一致。

  第八条【成本构成】 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成:

  (一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备日常运行水电、维护保养、检测费用;

  (三)清洁卫生费用(含生活垃圾处理费);

  (四)绿化养护费用;

  (五)秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业的固定资产折旧;

  (八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (十)经业主大会同意的其它费用;

  (十一)法定税费及合理利润。

  已另行向业主或物业使用人按实分摊的费用、移交给供水企业管理的二次供水设施设备日常运行维护检测保养费,不得列入成本。

  应当由住宅或电梯专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业共用部位、共用设施设备范围按照《宿迁市住宅物业管理条例》第八十七条执行。

  住宅物业管理区域区内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮、经营性车位(库)及经营性电瓶车充电设施设备等经营性用水、用电、用气除外。

  第九条【定价方式】  业主大会或物业管理委员会成立前,向业主或物业使用人收取的普通住宅和保障性住房物业公共服务费政府指导价,由市、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门,综合考虑普通住宅和保障性住房前期物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度(省征求意见稿)以及居民消费价格指数变动情况,结合本地区物业服务水平制定,报同级政府批准后向社会公布。住宅物业公共服务费政府指导价应每三年评估一次,根据评估结果决定是否调整。

  非装表入户计量收费的集中供暖小区,供暖费用不包含在上述公布的政府指导价中,由各县区价格部门另行核定按实计入小区物业公共服务费。

  业主大会或物业管理委员会成立后,普通住宅和保障性住房物业公共服务费由业主大会或物业管理委员会决定。

  第十条【保障房补贴】 住宅小区内配套建设的保障性住房物业公共服务费低于该小区普通住宅物业公共服务收费标准的,由各县、区住房保障部门制定具体补贴政策。保障性住房物业公共服务费补贴政策,应报同级政府批准。(省物价局省住建厅苏价服〔2015〕315号)

  第十一条【特殊物业】 应成立未成立业主大会或物业管理委员会,或业主大会或物业管理委员会未作出收费决定,原物业服务合同期限届满,物业服务企业继续按照原合同约定提供服务的,物业公共服务费按原合同约定执行。

  第十二条【应急物业】 物业管理区域内没有物业服务企业提供服务,街道办事处(乡镇人民政府)按照《宿迁市住宅物业管理条例》第五十一条规定,从应急备选库中挑选物业服务企业提供应急服务的,应急物业公共服务费“一费制”政府指导价由各区政府(管委会)按不高于住宅前期物业公共服务费政府指导价制定。

  新安装住宅电梯在免费维保期内,电梯日常维护保养检测费用不得计入物业公共服务费向业主收取。

  第十三条【计费方式】  物业公共服务费按不动产登记的房屋建筑面积计收;未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的房屋建筑面积计收。

未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费,由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收(省征求意见稿)

  第十四条【交费主体】 业主或物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时,业主或者物业使用人应当与物业服务企业结清所有物业费用。

  电梯日常运行维护保养检测费用由电梯业主或物业使用人承担。电梯起始层的住宅(指同层同楼道所有电梯均为起始层)业主和物业使用人,不承担电梯日常运行维护保养检测费用。(参照目前多数物业公司做法)

  第十五条【交费时间】 业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工交付条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业,业主或者物业使用人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费从建设单位书面通知办理交付手续之日起算。(省征求意见稿)

  已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。

  第十六条【空置房减免】 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业,连续空置超过六个月的,应到物业服务企业登记,空置期间物业公共服务费按合同约定或合法决定收费标准的百分之七十交纳。

  房屋空置认定办法由双方合同约定,合同未约定或约定不明的,业主房屋未装修、虽装修但未购置基本生活用具、或未发生生活用水用电费用等持续超过六个月的,应认定为空置房。(《宿迁市住宅物业管理条例》第57条)。

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