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选对城市才能买对房!对照这些标准宿迁的房子真该……

发布时间:2019-01-08  来源:  

房价经过几轮的上涨后,已然处于高位,很多城市的房价洼地被填平。城里买套房要掏遍6个钱包,对很多人都是人生大事。


选择的重要性!用一句话讲:“战术上的勤奋无法弥补战略上的短视”。选对了城市,你将最大程度的分享城市发展红利。


这样的城市,很难完全抓到,但也并非无迹可循。快速发展的城市既有内部逻辑,也有外部表征。他们通常“富集”稀缺资源。我把这类富集资源的城市叫做——“富城市”。结合楼市现状,我们讨论该如何筛选出这些“富城市”。


经过思考,我把选择重点放在房价相对较低(设定均价2.5万以内)的城市之中。这样几乎可以囊括除一线、厦门、苏州、杭州、南京、三亚外,几乎所有的二线、三线城市。其中一些城市,房价处于低位,占有稀缺资源,未来最可能持续快速增长,适宜多数人安居乐业。


选择“富城市”置业,买定离手,不必纠结,踏实工作,认真生活,3年后再看。本着这个思路从下面6个角度,我们去寻找那些“富城市”,让我们与城市共同成长。


1
常住人口600万以上


城市的发展,人口是基础。一个均好的城市,未必人口要一千万、二千万,但一定的人口规模是必要条件。常住人口600万以上,可以作为一个标准。


首先一、两百万人口规模的城市,在今天看来太小了,很难支撑起起多个产业600万以上的人口比较合适。2017年,新加坡人口561万、香港地区人口741万、以色列人口870万。


这些经济体都拥有多元化的产业,强大的经济实力。比如新加坡,除了发达的国际贸易,金融服务业以外,还拥有很强的石化产业。新加坡石油公司,日炼化产能60万桶以上,是全球三大炼油化工中心之一。2011年时,产值就达到770亿美金,占当时全国生产总值34%。元化能够增加城市的经济韧性,帮助城市抵御风险


其次,庞大的人口,本身就意味着广阔的市场。发达经济体的产业转移,往往优先考虑劳动力成本。比如汽车工业,进口品牌大众、通用、丰田、本田等,把生产基地放在长三角、珠三角。特斯拉工厂去年也落户上海。自主汽车品牌上汽、长安、吉利把整车工厂侧重放在重庆、郑州、宁波、兰州等地。这些都是根据市场特性,做出的科学选择,但无一例外,当地劳动力都很丰富


如果企业不来,既提供不了税收,也提供不了就业岗位。政府没钱,地铁、医院、公园等公共配套,自然发展缓慢。老百姓没钱,日子也不好过。人口规模是我们选择“富城市”的首要条件。


▼富人口”GDP百强、低房价城市如下图:

▲600万以上人口城市


其中无锡、宁波、烟台、南通、泉州、徐州,这6个城市虽然不是省会城市,大家平时关注度比较低,但从数据看,经济规模、人口规模、人均GDP、教育占有,在全国300多个地级城市中,都很突出,地缘客户值得特别关注。


2
较高的教育水平


人口是基础,但要充分发挥人的作用,还要高人均人力资本。这个途径只有一——“教育”。重视教育的地方,最易创造奇迹。比如以色列,外部战火纷飞,内部资源匮乏,60%的国土是沙漠,可耕地仅60万亩,一半地方的年降雨量不足200毫米。就这样的地方,还能把人均GDP做到4万美元。


和欧美发达经济体比较,以色列明显的优势只有教育。自20世纪70年代中期以来,以色列的教育投资占GDP的比重始终保持在8%—11%,接受高等教育的人口比重接近是50%,超过了美国、日本。


高素质的国民,让以色列成为全球科技创新高地。其拥有7000家科技创业公司,除美国、中国之外,纳斯达克上市公司最多的国家。2014年,以色列高科技部门贡献了总出口的50%,就业的10%。在沙漠地区,以色列把农业做成了支柱产业,成为“欧洲菜果厨房”。每个以色列农民可供养的人口,从1955年的15人增长为2014年的400人,高品质、高附加值农产品大量出口,滴灌技术和设施农业称雄全球,连淡水和海水淡化技术也出口。


在国内,劳动力受教育程度最高的省市前五位是:北京、上海、天津、江苏、辽宁人力资本人均最高前五是;北京、上海、天津、浙江、江苏人均GDP最高前五是:北京、上海、天津、江苏、浙江。我们看这个顺序,高度一致。大家都知道,单一资源终会枯竭,资源型城市的衰败在过去20年非常明显。曾经的高光城市,煤城鹤岗、鸡西、铜都白银、石油城玉门等,在资源枯竭之后,无一不经济萧条,人口流失。


资源是有限的,唯有文化生生不息。教育资源,特别是重点高校在城市布局后,几十年都难以转移高校不足,意味着最重要的智力资源短缺。这对于产业升级,新兴高技术产业的内生、引进都非常不利。所以在选择城市时,教育资源的丰富程度,需要特别关注。


教育富裕的城市有:无锡、长沙、天津滨海、烟台、南通、大连、泉州、成都、合肥、西安、徐州。


3
有闪闪发光的IP


现代城市,闪闪发光IP是软实力的最佳载体,不可或缺。创业、娱乐、体育、美食IP越闪亮,越能吸引各类人才


过去40年,最会使用IP的城市就是深圳,“创业之都”吸引了全中国的热血青年蜂拥而至,他们雄心壮志、怀揣梦想和渴望,在哪里大展拳脚,开天辟地。短短几十年,把一个小渔村变成了一座超级城市。几个月前,业内一位大姐,在公司的号召下,拖家带口离开北京,义无反顾的奔赴深圳。可见直到今天,深圳的魅力依旧。梦想和渴望,被认可是人类进步的强大推动力。


IP多的城市大都开放、有趣、宜居、充满活力,更能吸引年轻人。姑娘、小伙的不断涌入,给城市源源不断的输送新鲜血液。这些人普遍接受高等教育,更愿意挑战风险,他们代表城市的未来。


目前,国内有闪亮IP的城市并不多。大家耳熟能详的除了“创业之都”深圳、“娱乐之城”长沙、“美食之都”成都、重庆寥寥数个。其他如“冰雪之都”哈尔滨,“足球城市”大连,最近几年的IP亮度反而有所削弱。


闪亮的IP,是聚集人力的特殊要素,特别是教育资源有短板的城市,打造闪亮IP,是弥补短板的捷径。


以体育IP为例,2018年12月中旬,上海市体育局就发布《建设国际体育赛事之都三年行动计划(2018—2020年)》。努力将上海打造全球著名的体育城市和国际体育赛事之都。一线城市在不遗余力的打造新IP,保持领先地位,二、三线城市更需要积极争取了。


2018年5月,人民网公布过2017体育活力城市top100。排名前列的活力城市有:成都、重庆、武汉、长春、郑州、太原、沈阳、常州、石家庄、大连。


体育活力城市TOP20名单如下:

▲数据来源:人民网


4
地理位置的重要性


商业贸易的开展需要两大前提,便捷的交通+安全保障。交通枢纽是进行商业、贸易活动的天然选择。贸易的背后,是海量物流、资金、人流的汇集。人财物在一个地区高度集中,持续流通,经济发展就如虎添翼,想不快都难。


从地理位置看,滨海城市>滨江城市>内陆城市。尤其是滨海城市,涵盖了海运、陆路、航空、水运,四种运输类型,具有最大的交通运输潜力


滨海城市:海路+陆路+航空港

滨江城市:水路+陆路+航空港

陆路枢纽:高速+高铁+航空港


2017年,第一财经曾对全国330个地级以上城市,共计56953个城市组进行研究,收集城市组间的公路距离和直线距离、高铁和普铁的运行车次和运行耗时、民航航班量和飞行耗时等数据。在大数据基础上,通过归一化和回归算法,找出了国内20个强联系城市。

20个强联系城市中,包括:滨海枢纽城市,天津滨海新区近港口城市,沈阳(营口港)滨江枢纽城市,武汉、重庆、长沙(霞凝港)、成都

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