逸品尚居

地产工程人活命秘籍(干货)

  • 时间:2019-08-05 08:37 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:时间进入八月。又有一大批地产萌新结束培训,开始正式走向岗位了。土木群的群里一位工程师就说,入职第一天,看着同事站在冒着热气的泥地里,扯着嗓门跟施工单位扯皮,突然有点迷茫,不知道该什么在这里生存下去。艰苦的工作环境,复杂的

时间进入八月。又有一大批地产萌新结束培训,开始正式走向岗位了。


土木群的群里一位工程师就说,入职第一天,看着同事站在冒着热气的泥地里,扯着嗓门跟施工单位扯皮,突然有点迷茫,不知道该什么在这里生存下去。


艰苦的工作环境,复杂的现场状况,对新入行的工程人来说,要快速适应工地生存规则,还真的不容易。

为此,明源君梳理了一些前辈的经验,希望能给大家提供一点启发。



地产工程岗究竟干啥?

这个问题搞不懂,还当什么甲方


工程建造有施工单位,工程监督验收有施工单位。很多人入行的第一困惑就是,地产工程岗究竟是干什么的?有啥存在价值?

角色错配是这个行业的普遍现象。有些工程人,在工地呆了几年,可能还没彻底搞清楚,自己和乙方之间究竟有啥区别。


地产工程岗不是工程建造的实施者,也不是纯粹的工程监督者。其区别于乙方的角色有三个:


❶地产工程岗是项目管理者,而不仅是工程管理者。


首先,施工单位的项目经理是工程直接管理者,其关注的是施工过程;甲方工程岗除了工程视角外,还要有全局意识和经营意识,考虑如何配合销售,让项目更快更好的卖出去,实现项目的投资回报。


举个例子,项目开工前,地产工程师会要求总包对施工进度计划进行整体倒排。倒排计划的关门时间点是以项目取得竣工验收备案表之日为准。这一定要强调,因为有的总包会把工程完工时间做为竣工来理解。这完全是两个概念。


其次,项目建造过程中,与工程相关的工作接口非常多,图纸、分包、采购、资金等,这些都是甲方工程师要对接和了解的范围,而不仅仅是现场施工。


举个例子,项目开发通常依据项目策划、设计、成本、报批报建、销售、施工、物业移交等七大环节约100个节点制定主要工作节点计划,将不同的职能线的工作步骤统一同一个目标下。


例如,项目部每个月都会有施工计划,但计划却常常被搁置。其中一个常见原因是配套资源跟不上,比如要开工了,图纸还没定;要安装某部品了,该部品还没进场。因此,除了工程自身的施工计划外;还会同时编制工程资金计划和工程配套计划(图纸计划、招投标计划、采购计划、分包队伍进场计划等)。


❷地产工程岗是工程管理标准的制定者及检查者,代表房企对工程的要求。 


在施工现场,常常出现角色错配的情况,地产工程师干着监理的活,监理干着施工单位的活,搞得施工单位缩手缩脚。


为了让监理单位,施工单位各自按自己的经验和标准进行工作,避免现场管理混乱和无序,房企会统一工程管理标准。甲方工程师的工作重点,不是事事亲力亲为,是怎么让总包、监理更好的管好分包,落实好公司的标准和要求。


❸地产工程师是客户的工程质量代表,要站在客户视角进行工程管理。


施工方的标准,是符合国家相关规范。而地产的标准,是如何做出客户满意度高的产品。

除了国家标准及规范,地产工程管理还关注客户敏感点。客户投诉率高的工程缺陷,如渗漏、空鼓等,是地产工程师的重点管控对象。


现在很多房企都会根据客户的质量要求,编制工程施工质量标准、验收标准和保证措施。地产工程师负责落实这些措施,要求施工企业和监理公司将问题消灭在建造过程中。


可见,对一线工程师来说,善于提炼问题,总结解决方案,是一种很重要的能力。




不懂技术别干地产工程

只懂技术干不好地产工程


业内曾有一种观点,建议土木人先去施工单位学几年技术,再转去做地产。而现在,问及那些过来人怎么选,几乎99%的人都会建议直接进地产。


技术对于地产工程岗来说,已经不重要了吗?


当然不是。

举个例子,钢筋拌多少水泥,配置多少的钢筋率,甲方工程师根据相关规范和公司标准去协调各个相关专业单位来解决的。但是你本身没有技术基础,给乙方发号指令,心里就没底气;对方也可能因此你外行而瞧不起你,甚至忽悠你。



技术学习是一个循序渐进的过程,且最好的学习渠道一定是在现场。新手可以从几方面快速切入:


❶项目计划。目前很多房企将施工进度作为工程管理第一要务。现场工程师接触最多一般是三四级计划,这些计划与日常工作息息相关,不得不知。另外,一二级计划及相关职能线的配套计划,也抓紧时间核对学习。


❷公司的标准体系。现在很多地产公司都有自己的标准体系,包括标准图纸、质量手册以及标准工期等等。现场管理人员进现场之后,要想办法第一时间拿到这些标准,常常翻阅,记在脑子里。


❸公司与承包方的合同。合同是甲方管理动作的最高依据,甲方管理人员想要少犯错,一定要搞清楚合同条款和技术要求。


❹建筑施工手册。每天上班之前,提前弄明白当天的施工内容,提前安排好检查重点、巡视路线,以及所需的检查工具(如表格)。去到现场,对照建筑施工手册,就能理直气壮的检查监督,不需要不懂装懂,也不怕暴露自己的无知。


不过,话说回来,房地产开发,最基础的是工程专业技能。反过来也说明,工程专业技能仅仅是入门级条件。很多纯技术型的人才,到了中层之后发展瓶颈很明显。


从上文也不难看出,随着甲乙方的分工也越来越细,地产公司对工程岗的职责定位,更偏向统筹管理。从职业发展的角度看,管理型工程人才的晋升通道也更宽敞一些。目前很多房企的工程副总、运营副总、成本副总,以及区域总、城市总、项目总等都是出身于工程岗的管理型人才(详见《从月薪5千到年薪几百万,地产工程人需要过3关!》)



搞定施工单位

现场管理至少成功一半


地产工程岗每天打交道最多就是施工单位,把他们管好了,管理至少成功一半。但这对工程人,尤其是刚入行新手来说,显然不是件容易的事。


❶施工单位往往经验丰富,在技术层面超过地产人。如何让人心服口服?

❷施工环节人多事杂,哪些该管,哪些不该管?如何厘清管理界限?


1、摆正姿态,充实自己。让乙方对你多一分尊重


在地产的招聘门槛高,工程人动辄就是985/211高材生,个个自视为天之骄子,结果一毕业就进工地,风吹日晒,霜打雨淋。


工作条件艰苦不说,还面临一堆经验比你丰富,处事比你圆润得多乙方伙伴。

一位工程老兵说,一开始工人根本不听你的话,觉得你外行指挥内行。有时候他们还开玩笑你“连这都不懂”。

有的人,怕被乙方瞧不起,开始不懂装懂;也有的人装神气,对乙方颐指气使。这些人很难跟乙方达成一片,现场工作推进也变得更困难。


接受事实比逃避事实来得有效。人家确实比你丰富经验,也比你老道,而且一开始可能工资还比你高。当能力撑不起野心,你需要摆正心态,想办法学到所需技能。


对工程新人来说,最佳的学习地点就是工地。除了做甲方该做的事,乙方干的活,也要多看多学。


❶放下甲方的身份,跟工人打成一片。


别因为是甲方就端着。除了做方案,也多到现场看看。比如放样,你未必要自己动手,但要跟在工人后面看看,学习怎么做。慢慢把每个节点的 工艺都掌握起来,这样就不会在纸上谈兵了,工人对你也就多一分尊重。


❷有经验的监理,也可以是学习对象。


一位工程人说,刚开始有些施工问题不懂问总包,他们总是遮遮掩掩,怕你懂得多了为难他们。后来曲线救国,每天跟在监理后面,学习他们怎么做验收。跟监理把关系混熟了,对方也乐于传授经验给自己。


2、厘清管理界限,别对非管理范围的事指手画脚


很多甲方工程师都抱怨,施工单位的人不好管。为了约束合作方的行为,想出了各种罚款制度。然而,这样的条条框框下,依然不能让乙方“听话”。


一个游戏,只有双方都愿意遵守规则才能玩下去。而在现场,游戏规则往往是单方意愿。游戏规则无法落地,反而成为很多矛盾发生的根源。


某工地因召开监理例会,施工方人员迟到。有甲方人员就提出,迟到的人要罚款。

而事实上,召开监理例会是监理机构的职责和权力。由甲方临时提出处罚措施,就有越俎代庖的嫌疑。

当然,如果一开始合同里面就有相关的补充条款,约定哪些人必须参加监理例会,迟到早退罚款多少,那么,提出罚款措施是可行的。


现场的很多扯皮事件,都是管理界限不清引起的。甲方管理人员,任何的管理动作,必须以合同、法规及规范为最高准则,而不是想当然是胡作为或不作为。


3、重视事前预防,减少返工,双方关系才能更和谐


地产工程对项目的管控,分为事前预防,事中管控,事后查验。


很多地产工程人将大部分精力放在事后查验上,其实是本末倒置的做法。好比俗话所说的,人没有时间休息,就得有时间看病。没有事前防控,才会有那么多事后整改。


比如,施工图审查就是事前防控的关键步骤。通过审图,解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题,减少招标期间的疑问往返,减少将来施工返工的机率。双方扯皮的概率低了,合作才能更愉快。


而很多人,对着图纸一脸懵,或者把审图当成走过程,压根看不出问题来。工程建成后整改不断,甲乙双方不胜其烦,还谈什么愉快合作?

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