最近1年半,有近4000块土地流拍!到底是为什么?

  • 时间:2019-08-13 08:53 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:根据中指院等机构的统计,最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言,2018年全年有1808块土地流拍,同比增长93.6%。2019年上半年,一二三线重点城市则共有2086块土地流拍,超过2018全年。那么,为什么会有这么多土地流拍?明源君认

根据中指院等机构的统计,最近2年土地流拍的数量持续增加。

就重点城市而言,2018年全年1808块土地流拍,同比增长93.6%

2019年上半年,一二三线重点城市则共有2086块土地流拍,超过2018全年。

那么,为什么会有这么多土地流拍?明源君认为主要有以下一些原因……


1


房企缺钱,安全比发展更重要


2018、2019,乃至2020,都是房企的偿债高峰。

而与此同时,信贷在不断收紧。

房企手里的钱不多,不能冒着资金链断裂的风险拿很多钱去拿地。


而另一方面,随着各大城市相关政策越来越严,空手套白狼越来越不可能。

首先,拿地之前,要交几千万的保证金,拍卖完成后一段时间才退还。

其次,拍卖之后,很短时间就要交齐地价,指望用这块地区融资,乃至通过项目融资空手套白狼,基本不可能了。


在这种情况下,房企首先想的是安全,而不是发展。

   

2


上涨预期不再,存地没有意义


过去房企拿地,并不是只拿最近1、2年要用的,而是多多益善。

为什么呢?他们对房价、地价上涨加了很高的预期。

过两年,即使自己不开发,把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发,则比竞品家新拿的地便宜很多,占尽优势。


可现在,整个楼市横盘,这种上涨预期不再了。

如果房价每年只上涨5%,那么,存一些不会很快开发的地,很可能得不偿失。

首先,拿地花的钱,每年产生的利息,可能比地价上涨的还多;其次,这些被占用的资金无法滚动,会影响企业发展。


所以,现在很多房企,只拿最近1、2年开发所需要的地。

最近有2、3家百强都表示,自己下半年不拿地也可以,说的就是这个意思。


3


少数地方政府财政压力大

   卖地太多


如果卖地收入地方财政收入中比例不大,那么,如果流拍,就不再卖地了,等一等再说。

可是,如果卖地收入在地方财政收入中所占比例很大,地方政府就会不断卖地,看哪些地块能卖出去。

越是流拍,越是要多尝试,于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。


4

 新房限价、地价又贵

利润空间太小


现在很多城市开始限价,限价依据的是已经销售的同类项目的价格。


已经销售的同类项目,拿地是在2、3年以前。

可最新的土地价格,却是要比去年卖的土地还贵。

再加上,这2年期间,其他成本也上升了。


所以,按已经销售的同类项目的价格卖房的话,中间利润就很薄了。

有家房企拿地,最后算利润只有3%,这也就意味着,成本控制稍有不慎,就会亏本。

所以虽然这家房企发展欲望很强烈,最后也没敢拿那块地


5


地方政府发展思路改变

要选有能力的开发商


过去招拍挂,大多都是“价高者得”,

可现在很多地方政府转换了发展思路,要选择开发商,如果没有自己中意的开发商来,宁可流拍。


比如,某地拍卖,就要求参与拍卖者是前30强,有引入产业的能力和经验,等等。

最后没有符合这个条件的大房企参与,最后就流拍了。

为什么会这样?主要是很多地方土地资源越来越稀缺,靠卖地来增加地方收入难以为继。靠产业等引来长期税收才有未来。于是,地方政府算起了长期的帐。


还有的地块,带有更复杂的条件,这也是对能力的考验。

比如某地块的拿地义务就包括:自持不少于50%的商业面积;建设不少于10万㎡的电子商务载体;引入一家电子商务总部企业;建设并引进规模不小于5万㎡五星级酒店一家;要求负责项目周边城市配套的建设。


这些条件其实都是对能力的要求:

1、自持要求有资金实力、运营能力;

2、引入电子商务总部企业、五星级酒店,则要求有招商能力。

3、城市配套建设,这其实要求有部分城市运营的能力。


6


开发商认为地价未来可能会降


之前,北京等地都曾有过土地流拍,一段时间后降价再拍卖的事情。

很多开发商都想在“低谷”拿地,他们如果认为目前是当地地价的“顶峰”,一般不会出手。


明源君特别要强调的是,目前地价的高峰、低谷,都只存在于一个城市内。我们要看的是城市内的小周期,而全国性的大周期,早已经不存在了。充分了解相关城市的规划、政策、历史,才能作出准确判断。


7


旧改、合作、产业拿地

慢一些,综合成本却更低了


之前,招拍挂拿地之所以受青睐,是因为它短平快,可以快周转。

可是,随着地价上涨,越来越多的房企发现,通过旧改、产业勾地等方式拿地,虽然慢一些,但是因为地便宜,即使算上人工和时间成本,仍然比招拍挂赚钱。

而且,只要投入足够多的人力、精力,即使是旧改,也能支撑企业的发展。


所以,近2年,旧改、合作、收购、产业勾地,越来越多。

近2年全国新房开发规模相对稳定,其他渠道拿地多了一些,招拍挂这个渠道里,流拍的地块多一些也就不足为怪了。


最后,明源君想说,近2年拿地谨慎是正确的,因为一旦拿错地,就很难扭转项目的命运了,等得越久可能亏得越多。

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