当下,房企面临7个生死抉择!在地产同行看来,你的选择可能全是错的

  • 时间:2019-09-02 09:03 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:地产行业有一个词叫“对标”,意思就是看看比你好的房企是怎么干的,对照着学习一下。10年,乃至5年前,“对标”都能解决房企发展中遇到的大部分问题。可到了近2年,明源君发现,在不同的房企之间,已经出现了认知和能力的鸿沟。在这种情

地产行业有一个词叫“对标”,意思就是看看比你好的房企是怎么干的,对照着学习一下。

10年,乃至5年前,“对标”都能解决房企发展中遇到的大部分问题。


可到了近2年,明源君发现,在不同的房企之间,已经出现了认知和能力的鸿沟。

在这种情况下,很多问题已经没有标准答案,只有适合与不适合。

白天不懂夜的黑;你之蜜糖,彼之砒霜;让别人更强大的东西,却会杀死你。


明源君今天就来说说,当下房企所面临的7个生死抉择……



   产品是否要全面标准化?


明源君想说这个话题,是因为听说一家只有6个项目的房企,也在搞产品标准化。

明源君意识到,很多人可能没想明白标准化能带来什么,又会让你失去什么。


标准化最直接的结果和目的,就是减少个性化决策。而很多房企之所以要减少个性化决策,是迫不得已。

房企只有十几个项目,而且集中在一两个城市的时候,这些项目开发过程中比较重要的会议,总部领导都可以参加。

可一旦房企规模突破200亿,项目数量超过30个乃至更多的时候,总部领导想关注到每一个项目,就不可能了。

 

这个时候,房企只有2个选择:

1、充分放权给区域、项目,让他们各自为战。作出这个选择的前提是项目总、区域总都足够强,知根知底,能够经得起考验。但等到项目进一步增多,需要大量“空降兵”的时候,这个办法就不行了。

2、标准化,总部通过标准,掌控重要事项。区域、项目更多扮演执行的角色。

 

标准化最大的好处是可控,全面标准化后,每个项目都做到75分问题不大!

标准化的坏处,则是个性化减少,个人能力发挥余地减少,项目很难再做到90分!


如果房企的规模越来越大,就可以不断降低自己的成本,不断提升自己的品牌。

最终,虽然标准化的项目只有75分,但加上成本、品牌等因素,其性价比可以做到很高,也就不愁卖了。

可如果房企规模很小,也要做全面标准化,那么,项目本身和巨头差不多,性价比却比不过巨头,销售的难度会很大。

 

明源君认为,标准化一定是奔着500亿、1000亿以上的规模去的,如果认为自己规模没有大的增长了,没必要搞全面标准化。

对于只有6个项目的房企来说,每个项目都是企业的战略,高层全面介入,做有针对性的个性化设计,把每个项目都做到95分,就可以凭借品质,打败巨头家的标准化项目。

 

未来可以活下来的房企,可能就是规模化巨头、区域深耕房企、小而美房企3种。

对于区域深耕房企、小而美房企来说,有地域特征的、个性化的产品,是核心竞争力,不能轻易放弃。



     到底该加杠杆还是去杠杆?


有的房企,杠杆到300也不觉得高。还有的房企,杠杆刚从40上升到100,就觉得太高了。

目前,房价横盘,单纯加财务杠杆,买一块地在那里放一两年,可能是亏本的。地产巨头,规模效应已经达到一定极限,所以我们看很多地产巨头,近2年都是去杠杆的。

 

大部分中小房企,过去借了很多钱,规模一般,利润较薄,如今只有两种选择:

一是缩减规模,降低负债率;二是在保持负债率不变的情况下,用新钱还旧钱。但鉴于新钱比旧钱贵,这会使得其利润继续变薄,根本没法继续加杠杆了。

 

目前能加、且有必要加杠杆的,只有2种房企:

 

1、规模处于某个临界点,一旦突破,融资、拿地成本会大幅降低的。

这个临界点可能是上市,也可能是30强、50强、百强。总之,认为一旦突破临界点,融资成本可以大幅降低,能跃上新的发展平台的,可以试试。


 2、已经全面完成标准化,开发能力远大于资金实力的

如果认为自己标准化的拿地、开发体系已经达到一定水平,即使房价不再上涨,绝大部分新开发的项目也能赚钱。那么通过加杠杆,让自己的开发能力能够充分施展,也是一种选择。

 

至于不属于上面2种情况的房企,明源君真的不建议再加财务杠杆了。有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上,其债主金融机构就通报到同行,导致其资金链断裂的。




产业、商业是不是拿地的幌子?


一些巨头,凭借产业、商业拿到便宜的地,很多人羡慕。

有些房企自以为找到了其中的秘诀,于是联合一些商业、产业组织,或自创一两个品牌,也想低价拿地,结果却发现很难。

 

这里面根本性的区别在于,你是真的要干商业、产业地产,还是把商业、产业当作拿地的幌子。

真正想干商业、产业地产,又干得好的,未来的路会越走越顺。商业、产业地产本身赚钱之外,搭配给他们的住宅用地,更是会让他们赚得盆满钵满。

只是把商业、产业当幌子,还是只想靠卖住宅赚钱的,这条路以后越来越走不通。

 

为什么呢?在于地方政府的选择。

地方政府之所以重视商业、产业地产,有2个原因:

1、一二线能卖的土地越来越少,可是地方政府的财政收入,需要不断增长。盖住宅只是一锤子买卖,而商业、产业,则能带来持续的税收。

2、各级都重视科技发展、实业发展,商业、产业可以带动科技发展、带动就业,成为地方政府未来的政绩。

 

至于把商业、产业当幌子很难长久的原因,则是拿这个当幌子的人太多,地方政府吸取经验教训,已经出台了越来越多细则。

比如广东有地方政府规定,一期没有完成招商,二期的地就不给。上海有地方政府规定,一期没有完成招商,当年纳税没有达到一定标准,二期的地就不给。

在这样的规定下,基本不可能把商业、产业当幌子。



    到底该不该选择三四线?


每过一段时间,大家就会讨论这个问题。

明源君认为,这个问题之所以复杂,可能在于2个方面:

1、你所讨论的三四线,和别人所说的三四线,不是一回事;

2、别人在一二线、三四线之间转换的出发点,可能和你完全不同。

 

明源君要明确的是,因为“因城施策”,一二线、三四线的政策性周期轮动,已经结束了。

最近2年,之所以大家对“一二线”、“三四线”的感觉天差地别,选择大相径庭,就是因为各自所说的,其实不是一回事。这里面至少有3个区别:

 

1、项目地块位于三四线,和项目客群位于三四线,不是一回事

 

一二线限购、限价,周边三四线却不限。

如果能够把周边三四线的房子,卖给一二线的顾客,将是多么好的一件事情。

在几家标杆房企内部,地块除了按所在区域分之外,还有另一种分类:目标客群。

一家房企在三四线的地块可能占70%,但目标客群三四线的地块只有40%。

也就是说,有30%的项目,虽然地在三四线,却是要卖给一二线的客户的。

 

2、经济发达地区的三四线,和经济欠发达地区的三四线,不是一回事

 

浙江、江苏等地,很多三四线城市,房价也到了2、3万以上,而且近几年有快速上升的过程,这和一些均价只有几千的三四线城市,是完全不同的概念。

 

3、品牌房企在三四线的第一次收割,和非品牌房企的跟进,不是一回事

 

在均价6000的城市,品牌房企第一次进入,做500套2万每平的豪宅,可能秒光。

可非品牌房企如果跟进,却可能卖不出去,一方面是品牌不够,另一方面高端客户已经被收割殆尽,几年以后才能成长起来。

 

4、别人在三四线、一二线之间转换的出发点,可能和你完全不同

 

某巨头当年重兵三四线,主要是怕在一二线和其他巨头正面竞争,规模冲不上去,又看到三四线还有政策红利,才下沉的。

而等到自身实力具备,目前就又重兵一二线了。

所以,这家巨头布局的战略转变,是以自己为主的,而不是以政策为主的。



住宅为主的小区

配套该不该多做?


阿那亚的配套业态丰富,包括酒吧、马场、水上运动中心,酒店、各种商铺、图书馆、礼堂、小医院、食堂等等。

曾有开发商老板来阿那亚参观,偷偷问马寅“这么多配套,得卖多少房子才能拿回来啊?”马寅无语,因为阿那亚的大量配套就是要长期自持赚钱的。

 

住宅小区做多少配套,这个问题的核心其实是2个:

1、   配套本身能否带来溢价;

2、   配套日后的运营,到底能赚钱,还是需要补贴?

 

前期,因为有社群和配套,阿那亚的房子卖到周边房价的3倍,仍然被疯抢。

2017年,阿那亚自持的配套设施,基本实现了综合盈亏平衡。2018年阿那亚整个社区服务方面的收入大概是4.5亿,2019年预计可以做到6到8亿。六期、七期全部建完以后,整个阿那亚未来的服务产值,应该做到10到15亿之间,到时候可能就有3千万到5千万的利润,就真正转型成服务业了。

 

同样名动天下的乌镇雅园,也是在最初规划设计中,就有大量配套的。而这些配套,同样给项目带来了溢价和销售的速度。

 

明源君觉得,作为卖房的幌子,和未来打算靠运营赚钱,这是2种完全不同的想法。

你是否有投入,有多大的投入,客户是能感觉到的。


到底该不该做轻资产?


轻资产比较代表性的模式,是小股操盘、代建,等等。

有房企老总告诉明源君,他觉得轻资产很亏。比如,一个项目,有10亿利润,如果100%股份就有10亿,20%股份却只能得到2亿。

 

明源君认为,他说的也有道理,但是觉得“亏”有3个前提:

1、你的融资能力,大于开发能力,所有开发能力范围内的项目,都可以100%自行投资。

2、即使加了杠杆,你的融资成本仍相对较低,不至于消耗太多可能的利润。

3、你布局广泛,有绝佳的抗风险能力,无惧区域调控。

 

可是,这3点,对于很多房企来说,并不成立。

如果融资能力不够,或者杠杆加得太高,财务成本太高,那么,所占股份越多,付出的财务成本越多,不一定能赚钱。

而如果规模还不够,布局范围比较窄,一旦遇到区域调控,现金流很容易出问题。

对于小股操盘者而言,则有三重身份可以获得回报:

❶股权投资者,比如一个项目投25%,就有对应的回报;

❷募集基金时作为GP获得管理费;

❸作为操盘手获得项目管理费、技术服务费、超额回报奖励等。

这三者加起来,实际并不少。

 

所以,到底是轻资产还是重资产,核心是看:

你家房企,到底是金融能力强于开发能力,还是开发能力强于金融能力。

如果开发能力强于金融能力,轻资产是加“合作杠杆”的最佳模式。



     到底该不该做多元化?


房企多元化,也是个老话题。

到底能不能做,已经有答案,目前很多房企多元化已经成功了。

现在的核心是:你家房企该不该做多元化。

 

多元化无非2个方向:

1、在地产生态链上,向上下游出发做产品、服务,利用原有的地产平台,孵化上下游业务。

2、另起炉灶,做另外的行业,地产本体只提供资金、人员支持。

其中,第一条路,走通的关键,可能在于原房企是否有一定的规模,孵化相关业务的平台够不够大。现在已经上市的几家物业巨头,可以说,都是孵化成功的。

 

至于第二条路,确实很难,因为最终的盈利模式,就是你所进入行业的盈利模式,你是和该行业原有的巨头互相竞争。

而你可以利用的,只有原房企的资金、人员的项目管理能力、空间的改造能力。但这条路一旦走通,前途无限。

复星的多元化是公认成功的,复星董事长郭广昌日前在2019中期业绩发布会上说:“我们所做的一切都是很难的,我们要做的事情就是非常难的!如果容易的事情,回报也是低的,没必要我们去做。”作者微信:binghetianfeng  添加请注明公司、职位

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