千亿房企都抢着做商办,还开出千万年薪挖人,他们想干啥?!

  • 时间:2019-09-07 09:32 编辑: 来源:明源地产研究院
  • 扫一扫,手机访问
摘要:最近,证大集团董事长戴志康的陨落刷屏,这位很早就身价过亿的金融+地产大佬,最终在55岁这一年人生归零。有人评价说,他先刚开始选错了商业地产,然后又选错了P2P,方向一直在变,缺乏持续积累,若一开始就只干住宅,今天必是千亿房企!

最近,证大集团董事长戴志康的陨落刷屏,这位很早就身价过亿的金融+地产大佬,最终在55岁这一年人生归零。有人评价说,他先刚开始选错了商业地产,然后又选错了P2P,方向一直在变,缺乏持续积累,若一开始就只干住宅,今天必是千亿房企!


这种说法有一定的道理。过去十几二十年,专门做住宅开发的,很多实现了逆袭,做商业地产成功的要少得多。然而,时过境迁。当下,恒大在造车,碧桂园在做机器人……这些巨头开发之外的布局,颇有参考意义。


当然,对大多数房企来说,巨头们玩的东西门槛过高,最靠谱的还是在房地产链条上寻找机会,比如由开发转型开发和运营并举。根据国外经验,当城镇化率达到60%~80%时,就进入到了持有和经营并重的阶段,需要着重进行存量布局;当城镇化率高于80%时,会出现大量城市更新的机会,这时要在存量领域有所突破。我国城镇化率今年底就会突破60%,一线城市早已步入存量时代,二线城市也在极度逼近中,存在大量布局机会。


▲中国各线城市的城镇化率水平


对此,不少房企试图采用轻资产模式做存量,然而没有持有运营的历练,轻资产很难得到别人的认可。持有运营不仅可以获取租金等收益,还能享受长期的资产增值收益,对开发还有促进作用。唯一的问题是,这样会占用较多资金,需要平衡好开发和自持的比例。下面,明源君就来分析个中逻辑。


image.png


美国二战以后诞生一些大型开发商,但辉煌没多久就逐渐消失了,为啥?因为二战结束后不久,美国就进入城市化稳定阶段(即城市化基本完成)。这时候,住宅市场的需求基本已经被满足,而这些开发商却没有进入商用不动产或者其他新型增长的行业。


▲来源:联合国、明源地产研究院


目前,我国的城市化率还处于中高速增长阶段,距离进入平稳期还有十几年时间,然而,正如上面所说,一二线城市早已进入平稳期。


国内的标杆房企早就看到了这点,并且显然吸取了美国大型开发商失败的教训。因此,虽然招商难、空置率高的新闻经常见诸网络,但还是不断有新的玩家陆续进入商用不动产领域。


比如,今年7月,旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部,简称“旭辉商业”,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。新成立的旭辉商业总裁由旭辉集团总裁林峰兼任,可见其大力发展商业的决心。


数据显示,目前TOP 50房企中,逾八成皆已进军商业。中海、龙湖等先后提出,2020年左右租金收入达50亿元、中长期要达到100亿元的目标。甚至有新入局者花千万年薪挖人!


就明源君的调研来看,有些房企试图以轻资的方式切入商用不动产领域,提前卡位。


开发领域,过去几年这种方式大行其道。虽然权益占比低会拖累企业利润表现,但帮助很多房企快速登顶了千亿规模。


然而,即便是合作开发这样的轻资产模式,都不可能过于轻。朗诗集团董事长田明对轻资产这个说法就不是很认同,因为朗诗也会投钱,最高的会达到五五开,一般会达到30%……因为钱太少,人家可能不信任你。其实本身也是重资产,只是比100%的重资产轻了一点。


开发领域做轻资合作开发的前提是,你原本重资产就干得不错。比如绿城代建,朗诗和旭辉集团等,都有很强大的产品力。


目前,在商业不动产领域,轻资产做得最好的是万达。2018年开业的万达广场中,轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。从2019年起,开业的轻资产广场超过一半,以后占比越来越高,也许几年以后开业项目全部都是轻资产。此外,大悦城、宝龙等也在做轻资产管理输出。


    

▲来源:万达集团官网(截至时间为2019年7月底)


他们能做轻资产的前提是,此前在自持经营上积累了丰富的经验和不错的口碑。比如,早在2015年,万达向轻资产转型之前,其持有的物业面积已经是世界第一!大悦城、宝龙也积累了丰富经验和良好口碑。


前不久,某写字楼开发和运营商告诉明年君,他们也准备做轻资产管理输出。而此前,他们已经深耕了写字楼十几年。


image.png


五六年前,一小房企的老总来深圳考察,坐车行驶在深南大道上,看着中心区鳞次栉比的写字楼,对明源君说:未来,中小房企做住宅开发的生存空间会越来越小,倒不如买一点核心城市核心地段的物业,持有运营收租……十分稳健。


最后,这老总还真这么干了,虽然运营写字楼和酒店,赚钱的远没做住宅开发那么多,但是十分稳健,日子过得很悠哉。


当然,很多房企不可能这么干,毕竟能看得这么开的老板也是极少数,大部分还在想着怎么冲规模,即便要做持有,也要双轮驱动,带动开发。


研究表明,如果投资物业的毛租金回报率为10%,净租金回报率为5%,那么,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,降低的周转率和杠杆率将导致开发物业销售额增速下降30%。难怪乎王石会有“谁要带领万科搞商业地产,即使我进了坟墓,也要伸出一只手来阻止”一说。事实上,即便过去几年万科大力发展商业,但其在总资产中的占比还是比较小。


这就涉及到开发和持有的平衡问题。


旭辉集团董事长林中在今年半年业绩会上说,商办不会影响到旭辉住宅开发的业务,因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。


根据年报,其2018年实现合约销售1520亿元,权益销售金额大约900亿元,全年回款85%以上。如果以全口径计算,那就是投入约130亿元;如果以权益金额计算,那就是投入约70亿元;分别占总资产(截至2018年末,旭辉总资产为2411亿元)的5.4%和3%。这与其几年前的目标一致(早在2016年,旭辉开始谋划布局商业地产领域,立下了“每年落地3-5个商业项目,2021年实现25-30个商业项目、管理资产达到500亿元左右”的远大目标)。


旭辉集团近年来总资产变化情况

▲来源:公司公告、明源地产研究院


今年3月份的业绩会上,林中说:可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。 


▲新鸿基地产主营业务构成(2018下半年数据)


可以说,新鸿基是旭辉的对标企业。新鸿基从纯粹开发到完成租售并举(开发加自持)总共经历了3个阶段(如下表)。从提出租售并举战略,到转型完成,进入平衡期,用了15年时间。在集中转型期,开发物业零增长,使得其投资物业的土储增长了130%,租金收益增长了约400%。目前,新鸿基地产拥有110万平米商场以及96万平米写字楼。


新鸿基地产转型租售并举的三个阶段

▲资料来源:公开资料、明源地产研究院


转型可以,但要让房企开发物业零增长,那肯定不行。林中就说,商办不会影响到旭辉住宅开发的业务。



▲旭辉集团2019年上半年营收情况



这种可能性如何?我们来看龙湖集团。明源君注意到,2011年,龙湖确立了自持商业战略也,同样是平均每年按照销售回款的10%来投资持有物业,至今已经整整8年了。目前,龙湖租金收入占总营收的约7%。截止2018年末,龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米(含车位总建筑面积为386万平方米),整体出租率为97.4%。最重要的是,这期间龙湖的排名一直稳定在全国第10名左右。可以说,没有影响到住宅开发业务,甚至对住宅开发业务还有助力(下面还会详细谈到)。



▲龙湖集团2019年上半年营收情况


相比之下,嘉里建设在国内办公楼物业和商场各占总土地面积的15%,而且大部分都是持有,其开发业务成长的速度就要慢得多。


当然,嘉里建设是港资企业,精耕细作是他们的共同特征。不过,内地房企也一样,一旦投入过多资源用于自持,其开发业务势必受到影响。某房企十余年来将大部分资金投入写字楼业态中,目前就还是一家小公司,跟他同期创业的企业已经在冲刺千亿。所以,每年投入回款的10%用于自持,是一个还不错的比例。


无论是龙湖走过的路,还是旭辉正准备走的路,跟新鸿基比较类似,其对外部金融环境的要求不高,但对企业自身的规模要求比较高,而且需要10~20年,乃至更长的时间,才能完成转型,达到开发销售和持有的平衡。


如果引入私募股权基金,5~10年时间,开发业务和自持经营就能达到平衡。虽然不能百分百自持,但类似合作开发一样,用1块钱可以做2块钱的事,而且物业运营管理还在自己手上,还能收取管理费,利润率比百分百自持还要高一些。唯一的问题是,品牌、运营管理的能力要跟上。


image.png


布局商业不动产,可以拿到通往未来的船票;自身规模上去之后,每年只要投入10%的回款做自持即可……这些都很重要,然而,最重要的是,自持商办做得好,不仅有助于企业转型和增强抗风险能力,而且还能为开发做贡献。


自持与开发至少存在以下三点良好互动——


一,拿到便宜的地


随着各地城镇化率提高,地方政府开始有运营思维,不太愿意做一锤子买卖。除了住宅,还会要求配套建设写字楼、商场等。缺乏运营能力的开发商,会像卖住宅一样将商办分割销售,但这对后期运营是很不利的。自持经营,便于统一规划。因此,拥有自持和运营能力的房企,更容易拿到地而且是便宜的地。


以一个总建面50万平米的商住混合项目为例,其中,可售的商务公寓、住宅和商铺等大概可达到40万平方米。假设地价为2500元/平方米,总地价为12.5亿元,可售部分的建安成本为12亿元左右,购物中心(假设为自持)的成本在10亿元以下,合计成本不到35亿元。然而,对标现实中操盘颇为成功的房企可以发现,可售部分的收入可以达到36亿以上,可以满足购物中心开发阶段,以及后续运营培育的现金流的自我平衡。

 

一般来说,上述这种购物中心,只要运营得当,经过三五年的培育,年租金就可以达到一个小目标,此后还能每年有一定幅度的上涨。投资回报期普遍在6~8年。


商业运营的成功,会极大地拉动区域土地货值的增大。如果同一家房企在周边还有其他的住宅用地,那赚取的利润还会更多。


二,拿到便宜的钱


近2年,很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。


然而,根据富力地产的公告,截止今年6月30日,其累计新增借款319.95亿元。2018年,富力地产公开发债超过20次,融资500亿元以上,加上其他的各种融资方式,全年的融资总金额接近800亿元。


而且,富力借到的钱很便宜。克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融资成本控制在行业平均水平之下。


为啥富力拿的钱这么便宜?


首先,富力地产是港股上市公司、千亿房企,比绝大部分房企都要优质和稳健得多(目前主流银行都制定了白名单制度,只给五十强房企和地方龙头提供开发贷)。


其次,富力地产的有息负债以中长期负债为主,回售时间分散,货币资金余额多,压力很小。


最后,明源君认为,还有一个很重要的点,就是其收入的多样性。去年8月份,标普全球评级就认为,富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售,收入多样性高于可比同行。2017年,富力以低于公允价值的价格收购万达项目酒店,当年就为富力贡献了131亿元的非经常项目利润。酒店赚的钱也早就超过融资贷款利息、运营等成本,目前已经有近10%回报了。一金融机构大佬告诉明源君,就凭富力自持这么多优质资产,其要借到便宜的钱就比别人要简单。


三,产生协同效应


万达广场,不仅可以为其贡献大量租金,而且为其院线和宝贝王等布局,提供了极好的承载空间。


自持物业,同样可以相互之间或与开发板块形成协同。


比如龙湖冠寓不仅仅只是收房租,而是将每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub(交叉点),汇集城市“衣食住行”等服务,以全链接模式打破人们日常居住与工作、购物、娱乐、交友等多领域之间的壁垒——上楼回家、玩乐,下楼工作、逛街,邻居即挚友,如此以来,不仅让长租公布不仅仅限于单一的居住功能,而是更强调人与自我之间、人之间、人与城市之间的互动与交流,而且还将公寓与地产、商业、物业、办公等多线联动,实现了资源整合!


如果认同感强,这些人未来还是购买龙湖房子的主力!



最新发布的资讯动态
【资讯|楼市热点】震惊!宿迁又有约30公顷土地要征收,快看有你家没!(2019-09-23 15:37)
【资讯|数据报告】9月21-22日宿迁楼市备案23套 均价约4124(2019-09-23 14:11)
【资讯|宿迁楼市】星巴克欢享月|华鸿·十里春风,9月业主生日会,温情落幕!(2019-09-23 08:43)
【资讯|宿迁楼市】千人到访,盛况空前,海棠樾喜剧之夜完美落幕!(2019-09-23 08:35)
【资讯|楼市内参】10年来商业地产最大的机会出现了!赶紧抓住,就用这2招!(2019-09-23 08:29)
【资讯|楼市热点】宿迁恒大悦龙台项目认筹公告摇号清册(2019-09-22 15:03)
【资讯|宿迁楼市】宿迁恒大悦龙台项目公证摇号销售公告(2019-09-22 15:01)
【资讯|楼市热点】【聚城市力量 筑品质华章】恒大悦澜湾花园营销中心&样板间倾城绽放!(2019-09-22 12:17)
【资讯|楼市热点】宿迁两大楼盘最新房源公示!(2019-09-21 14:15)
【资讯|数据报告】9月20日宿迁楼市备案12套 均价约5099(2019-09-21 10:31)
苏ICP备12078196号 宿迁房产网 版权所有 © 2014-2024 客服热线:0527-84225199
声明:本网站所发布的新房、二手房、出租房的价格等信息仅供网友参考,真实信息要以发布者的资料为准。