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真REITs来了!你还在犹豫,招商蛇口却已开始收获红利!

2020-05-22 09:39:35    宿迁房产网     楼盘动态    浏览:1893          来源:明源地产研究院
来源:宿迁房产网小编转自明源地产研究院

4月30日,中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,我国公募REITs试点正式启航!
 
REITs被誉为是不动产金融皇冠上的明珠,甚至有人说,当下中国“除了REITs,没有更好的金融创新可以讲”“此举足以比肩注册制试点之于A股市场改革的意义”。
 
虽然首批试点没有将大类商业不动产一次性囊括在内,但公募REITs已出,从基建延伸到购物中心、写字楼等,只是时间问题。这将对整个房地产行业的格局带来巨大改变。如何才能实现从开发销售到资产管理的转型?如何抓住公募REITs带来的发展红利?
 
作为城市运营商,招商蛇口很早就在探索,并于去年在中国香港成功发行公募REITs——招商局商业房托基金(以下简称“招商REITs”)。这是香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO,也是首单央企REITs……
 
招商蛇口为什么选择在这个时候赴香港发行公募REITs,为此做了哪些准备,给整个集团带来了哪些改变?未来打算怎么干?说来也巧,就在内地公募REITs正式起航的前一天,明源君有幸对话了这一创举的主导者——招商蛇口财务总监、招商REITs主席兼董事黄均隆,招商蛇口资管中心总经理、招商REITs投资委员会主席兼董事余志良。
 
 

发行公募REITs
既能回笼资金又能继续运营
 
我国对公募REITs的探索其实已经有很长时间——
 
2004年,银监会启动了REITs基础制度的研究;2005年,商务部在向国务院递交的全国商业地产调查报告中明确提出要“打通内地REITs融资渠道”的建议;2007年上半年,证监会成立了REITs专题研究小组……
 
过去十几年来,内地类REITs蓬勃发展,但真正的REITs——公募REITs,却迟迟没有推出。
 
境外的公募REITs市场发展已十分成熟,赴境外发行公募REITs就成为部分企业的选择。比如,2005年越秀REITs赴港上市、开元产业信托2013年7月在港交所挂牌。但也就仅此两家。
 
内地发行类REITs很难出表,公募REITs可以顺利出表,而且境外上市的大门敞开,为何内地不动产企业却迟迟不愿意到境外去发行公募REITs呢?!
 
主要原因有3个:一是“98房改”以来,得益于城市化进程,内地房地产增量开发市场蓬勃发展,利润丰厚到一度让开发商都觉得“赚钱赚得不好意思”,相比之下发行公募REITs后靠运营赚钱,是苦活脏活累活,赚的是小钱;二是公募REITs对收益率的要求较高,内地达到要求的资产很少;三是运营期间涉及重复征税的问题。
 
那么,招商蛇口为什么还要义无反顾地打包5项优质物业,到香港发行REITs?主要是出于以下3点考虑——
 
第一是响应国家的战略,支持香港国际金融中心的建设
 
2019年2月,中共中央、国务院印发实施《粤港澳大湾区发展规划纲要》,其中,对香港的定位是“提升国际金融、航运、贸易三大中心地位”。
 
黄均隆告诉明源地产研究院,招商蛇口到香港发行公募REITs,其实也是以实际行动响应国家的战略。
  
第二是打通持有物业“投融建管退”全价值链,助力企业综合发展
 
但凡到了一定规模的房企,都会想要持有运营一些优质资产。作为城市运营商的招商蛇口更是如此。通过发行REITs,可以让资产出表,让集团更好地发展壮大自己。
 
第三是通过“轻重分离”,实现物业资产价值的最大化
 
黄均隆表示,盘活的方式有很多种,最快的就是卖掉换成现金,但招商最终选择在香港发行公募REITs,目的在于打造“轻重分离”的运营模型,实现物业资产价值的最大化。
 
轻重分离已被证明是持有物业最有效的模式,典型的比如美国的西蒙地产,通过REITs实现了“左手轻资产,右手重资产”,其市值一度是美国最大开发商市值的3倍以上。
 
通过轻重分离,一方面可以快速实现资金回笼,推动运营轻资产的扩张;另一方面能够提高资本使用的效率。更重要的是,通过资产和现金的加速循环,在推动内生规模扩张的同时,能够兑现物业资产的最大价值,达到规模与价值兼得的目标。
 
由于招商蛇口是城市运营商,打包的5栋物业都是招商蛇口的核心资产,而且位于公司的大本营。如果直接卖掉,一来新业主会追求其自身的利益最大化,甚至为追求短期利益,牺牲长期利益,引入定位不相符的产业;二则可能会造成同质化的恶性竞争,因为招商局REITs资产包包括新时代广场,新时代广场二期马上要起一栋楼,对面有一个太子广场,隔一条马路还有一个招商局广场……如果选择直接出售,势必会造成同质化的恶性竞争,最后双输。
 
将资产打包发行公募REITs,招商蛇口还能继续运营这些资产,可以根据实际情况,调整各写字楼和商场的租户、业态,形成协同效应。这不论是对集团的长远发展还是物业资产本身的价值最大化,都有利!


未雨绸缪,提前布局红筹化
有效降低了境外发行的成本
 
境外发行公募REITs,要求企业信息公开、高度透明,还有收益率、收入结构要求,分红比例、杠杆率及治理结构等要求,十分考验企业资产本身和运营的能力,这让其他企业望而却步。
 
可是,黄均隆指出:对招商REITs资产包来说,通过发行公募REITs回笼的资金和直接卖掉十分接近。
 
这跟很多人的普遍印象大不相同。招商蛇口是怎么做到的?
 
一是定位城市运营商,自持物业是招商的战略
 
表面上看,REITs是一种融资模式,但深层次,REITs体现的是从产销模式到资管模式的逻辑,是整个经营思维的转变!
 
没有这种思维的转变就很难有符合公募REITs发行要求的优质资产。因为优质资产一方面来自于城市布局、产品定位,另一方面来自卓越的运营能力——应该引入哪些业态、各自占比多少、如何不断更新……这些都需要长时间的锤炼。
 
近年来,大量房企提出要转型成为“城市运营商”。一方面是整个行业处于从增量到存量的转轨期,要积极布局;另一方面——也是大多数房企看重的点,则是各地土地出让附加条件越来越多,不做城市运营不行了!
 
相比之下,招商蛇口,骨子里就是“城市运营商”。
 
招商蛇口早年基于深圳蛇口片区的建设开发运营,即独自探索走出的一套成功经验——前港-中区-后城”(Port-Park-City,PPC)的模式,又被称之为“蛇口模式”。

这是一种生态圈式可持续发展的模式,更是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式,由此可实现港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,成为城市转型升级的重要战略。
 
2015年12月30日,招商蛇口工业区吸收合并招商地产即“招商蛇口”上市,自此招商地产也告别了传统开发商的角色定位,转型为“城市和园区运营服务商”。
 
得益于精准的投资布局和高效运营,招商蛇口持有的优质资产连年增长。年报显示,截至2019年末,招商蛇口投资性房地产占总资产的14.63%,较年初大幅增加127.05%!

招商蛇口还计划进一步加大持有物业的规模。在招商蛇口2019年度业绩发布会上,董事长许永军表示,未来1-5年招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右,占6000多亿总资产的1/4!同时,在招商蛇口2020年工作会议上,许永军还表示,要全面践行综合发展理念,贯彻落实“13341”战略(如下表所示),争做最有价值的综合发展头部企业。
 

 ▲来源:招商蛇口
 
二是通过结构的安排,合理规避重复征税问题
 
内地物业资产打包在境外发行公募REITs,首先要红筹化(内地居民企业或自然人在境外设立离岸公司,通过协议/股权的安排,将境内资产/利润注入该离岸公司),资产出境过程中涉及交易,需要缴纳税费;其次,在香港发行公募REITs回笼资金之后,资金要回到内地又有一定成本。
 
这个问题,很多缺乏城市运营基因,只将REITs作为融资工具、临时抱佛脚的企业都会遇到。
 
而骨子里是城市运营商的招商蛇口,很早就基于集团发展战略,搭建了符合REITs要求的结构,包括红筹化的安排,通过这些结构的安排,得以合理规避了重复征税的问题。
 
 

 招商REITs的成功发行上市

将进一步促进管理和运营能力的提升
 
将内地推出公募REITs堪比“注册制试点之于A股市场改革的意义”,一点都不夸张。当然这一图景的呈现,还需要时日。
 
不过,从招商REITs上市之后,给招商蛇口带来的改变,已经可以让我们窥见这一图景的冰山一角。
 
黄均隆告诉明源地产研究院,招商REITs的成功发行,至少给招商蛇口带来了以下改变:
 
一是打通存量经营的闭环,抓住房地产向存量转轨的机会,打造业务增长的新引擎
 
过去,商办资产想要快速套现出表,要么散售、要么大宗交易。可是,卖掉核心资产,既不利于集团的长远发展,也不符合集团的战略定位。
 
因为,目前我国房地产已处于从增量往存量转轨的阶段,不少高能级的城市,更是早已进入存量时代。核心资产,卖掉容易,再获取却很难。
 
业界普遍认为,当城镇化率低于50%的时候,重心应该放在增量开发上(第一阶段);当城镇化率到达50%~60%的时候,仍以增量开发为主,但同时也要基于城市研判,适度地做一些存量的布局(第二阶段);当城镇化率进入到60%~80%的时候,就进入到了持有和经营并重的阶段,需要着重进行存量布局(第三阶段);当城镇化率高于80%的时候,这些高度发展的核心区域土地资源紧缺,需要抓住机会,在存量领域有所突破(第四阶段)。
 
中国各线城市的城镇化率水平

 ▲来源:书籍《资管大未来》


招商蛇口核心资产所在的城市,均已进入存量时代。招商REITs的成功发行,打通了存量经营的闭环,可以加速存量布局,为集团提供业务增长的新引擎。
  
二是为“轻重分离”经营模式打造了样板,同时基于资本市场的要求,做实业务“以终为始”
 
据黄均隆介绍,早在2013年时,就想过将全国的商办统一管理起来,因为谁建谁管的模式下,商办由不同的平台分散管理,不利于提高效率。可是,因为当时相应的配套不具备,条件不成熟,很难落地。
 
REITs本身就要求资产包必须要由一个团队进行管理,这是资本市场的要求。招商REITs上市,为此打造了一个样板,这就为全国商办资产的统一管理,提供了新的契机。因为,未来要把其他资产都装入招商REITs,就必须要统一管理。
 
去年底,招商蛇口完成对招商积余的收购,并将招商物业注入上市公司平台。招商积余的发展定位就是招商蛇口轻资产的平台——招商蛇口未来轻重分离、建管分离,整合商业运营的板块。
 
如上所说,由于REITs对收益率等有较高的要求,这需要从源头抓起(以下还会谈到),有利于公司进一步做实“以终为始”。
 
三是基于证监会对REITs的硬性要求,不断精益运营管理水平,刀刃向内促提升
 
公募REITs是退出的好途径,但也是有要求的。如果收益率太低,那也发行不了,因为没投资者会认账。
 
黄均隆指出,香港资本市场的要求是,如果你要发行公募REITs,那么你的资本化率要达到5%以上,目前内地的商办资产普遍达不到这样的收益水平,这就给我们树立了一个奋斗的目标,促使我们提升运营、管理等的水平。
 
这主要表现在两方面:
 
一方面强化了以终为始的投资逻辑,以退定投,专业前介,在源头上就开始介入。目前招商蛇口针对自持的商办用地有专门的投资测算模板,确保拿地、产品定位等的正确。
 
另一方面,形成了鲶鱼效应,进一步提升招商的运营水平。
 
以前,内部直属公司分散管理,没有太大压力自然也就缺乏动力。如今,资本市场有硬性标准,达不到特定收益率就没办法发行公募REITs。
 
如此一来,未来就只能是:谁的管理水平高,能达到资本市场的要求,就让谁做,形成鲶鱼效应。这样,大家就有了压力,变被动为主动,动力会更强。当然,除了压力也有相应的激励机制。
 
余志良指出:“我们希望通过这种架构的改变,来重塑整个行业的价值观以及管理方式。”


招商REITs的发行只是开始
未来还将持续进化
 
资管是存量时代的一条大赛道,但怎样抓住机会?很多机构还在摸索。招商蛇口无疑已经走在前列。但黄均隆表示,发行招商REITs开了一个好头,但仍然还有很长的路要走。
 
一、精选城市和业态,进行资本运作,提升REITs价值
 
要达到上市公募REITs资本化率的要求,除了提高运营水平,还要提高投资和资本运作的水平。
 
余志良表示,过去,由于商办更多是住宅开发的附属,因此,只能关注NOI的分子,对分母关注不足。但其实分母是十分重要的。分母过大,分子再怎么发力也很难弥补过来。
 
目前,招商蛇口还在已有的基础上继续开发一系列的指标。比如,以前房子好卖,如果一块地配了大量的住宅项目,多花点成本也可以覆盖,商办赚不赚钱无所谓。以后,商办都要自持,在做前期策划的时候就要将成本分摊、税务安排做清晰的分隔。
 
而且,这一整套指标体系不只是指导和约束拿地,还会贯穿到资产管理的生命周期的考核。
 
城市选择上,余志良表示,区域维度上,聚焦一线城市和大湾区;业态上,主要是写字楼和购物中心,即商业综合体。
 
我们知道,国外成熟的上市REITs公司,都是有买有卖的,这是提高资产包价值的有效手段。
 
对此,黄均隆表示,招商在买入资产的同时也会适时卖出。其还指出,最近国内疫情已经得到很好的控制,但海外疫情依然严重,使得很多资产价格出现大幅下跌,现在正是走出去收并购优质资产的好时机。
 
二、建立资本视角的风控体系,确保经营和现金流安全
 
前段时间,美股大跌,上市REITs公司也泥沙俱下,特别是抵押型上市REITs公司的股价跌幅尤其大。权益型的跌幅较小。但因为疫情冲击,现金流大幅下滑,最近,新加坡不得不做出一些调整,应对这一影响。
 
如何做好REITs的风险控制?
 
资本市场有一套指标,比如负债率不能超过45%。要保证负债率不突破红线,就要保证现金流的安全。遇到诸如新冠疫情这样的冲击,资产现金流大幅下滑,负债率很容易超标,因此现金流的管控是重中之重。
 
而要保证现金流安全,经营的安全至关重要。因为,无论是购物中心还是写字楼,都是人流密集场所,安全是底线。

余志良表示,对此,招商一直严格按照要求,百人规模即配置持证上岗的安全员。当然,除此之外,还有赖于技术持续升级。未来,招商蛇口会持续加强数字化建设和提升科技含量,以确保经营安全,提高运营效率。
 
三、进一步完善资管的定位以及授权,推动“建管分离”
 
但凡企业转型,实质上是资源和权力的重新分配。很多房企想做资管,但做不起来的原因在于,资管部门在与开发部门的博弈中处于弱势,最终败下阵来。
 
经过去年底的筹备,今年2月,招商蛇口资管中心正式成立。事实上,在发行招商REITs的过程中就已经在运作。而且,其对资管中心的定位十分清晰。特别招商REITs成功发行以后,得到了顶层的大力支持。
 
这一块,往往被忽略,但却是做资管的核心之一,后续招商蛇口资管中心的聂总会带来详细解读,这里不再赘述。
 
当然,黄均隆谦虚地表示,招商蛇口只是走在比较前面,还在不断探索,未来还将继续完善。

 ▲对话结束后,黄均隆主席(右三)等,与作者合影
 
小结

对话过程中,黄均隆一再强调:招商蛇口一直十分关注内地何时试点发行公募REITs,但更关注自身运营管理能力的提升,因为,无论哪里,发行公募REITs都有硬性标准,比如资本化率,管理和激励机制等,内地也不会例外,如果标准没达到,即便内地推出公募REITs那也抓不住,享受不到红利,机会永远给准备好的人!
 
话音刚落,内地公募REITs试点的政策就出来了。有多少企业能分得第一杯羹?我们不得而知。但毫无疑问,招商蛇口已经准备好了!(作者:明源地产研究院 艾振强、黄乐)

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