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多地对学区房动手!宿迁学区房还能嚣张多久?

2021-04-25 09:52:52    宿迁房产网     楼市热点     来源:宿迁房产网订阅号


开篇,先不看其他城市,先看看现在市实小学区房房价怎么样了? 


我们来看看,价格几乎都在2W+,也几乎是全线飘红。 

△数据来源:安居客

市实小的加持,让这些学区房溢价太高了。


炒学区,真不行!

来看央视最近的报道。

可以看出,炒学区房被推到了风口浪尖,全国各地有城市已经传出学区房开始降价的新闻。

多座城市调控加码,几乎都没有忘了学区房。

  • 合肥:小学6年,只能绑定1个学位;初中3年,只能绑定1个学位。

  • 上海:推进重点高中名额分配到区、分配到校。让每一所初中都有学生,进入重点高中。

  • 宁波:明确首批9所热点学区,为其二手房建立交易参考机制,并且落实银行按照指导价审批房贷。

  • 北京:加大“多校划片”的力度。即使买了顶尖学区房,也有不能上的风险。

以上调控,全部利空学区房!由此可见,学区房的价值共识和大涨预期,被逐步击散了。

所有的调控,都是为了给高烧的学区房降温,压缩学区房的短期炒作与套利空间。




指导价,行不行?

学区房在二手房炒房上一直都是“钉子户”。

不得不说,和其他出台“二手房指导价”的城市相比,宁波操作针对性更强,从关注度最高、讨论最多的学区房着手。

哦,提一下,被约谈的合肥,也开启了通过官方限购为学区热门度进行认证的新模式。

作为江苏的老大哥——南京,据传也在来的路上……

我们来大胆地假设下,我们也直接拿热度最高的学区房——宿迁市实小下手,对它出指导价?行不行?

其实这个中心思想也是要求合理挂牌,主要是为了打击炒作,抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。

可以肯定的是:这样确实能打击“哄抬房价”,至少我们眼里,再也看不到3W+了,一定程度上缓解焦虑情绪与价格预期。

 

通过高价挂牌来拉高均价,炒作的方法将玩不转,有利于稳预期、稳房价。

但是,指导价不能约束成交价,买房成本反而被提高了。

第一,贷款支付变多。

落实银行按照指导价审批房贷,意味着市实小学区房今后想卖高价,将无法得到房贷的支持,超过指导价的部分必须要买家现金支付。

举个例子:比如金田湖畔春天这套房的指导价是250万,但超出50万不能贷款,所以买房人一下要多付50万。

也就是说,银行贷款时,评估价也要按照指导价来算,这样导致杠杆降了,贷款金额相比以往要打折扣。换句话说,这就等于变相提高了首付。

第二,捂盘惜售。

房东立场:学区房是硬通货,按指导价卖绝不可能。换句话说,房东不接受价格指导,不愿降价,就会暂时不卖。

现在市实小约有1000多套房源,这对于庞大的学区房需求市场来说杯水车薪。

△数据来源:安居客

一旦学区房市场出现捂盘惜售,房源减少的情况,那些真正需要通过购买市实小学区房给孩子上学的家长,又要付出更高的购房成本。

因为这又回到了最基本的供求关系上了,这就主要看小区在售房源的多少。在售房源少,需求多,那房价还是会涨的。

这样势必把人“挤出”老城区。

其实这是一个很矛盾的点,想重塑老城区的辉煌,不想让其成为“怀念”,但新区也要发展,也需要我们对其有个“热念”。

总的来说,若这样实施,可以想象:指导价之后,学区房的总体涨幅将会不明显,并多处于横盘期。

但横盘期会持续多久,谁也无法给出一个准确的答案。

第三,进入盲盒时代。

如果大量房源下架,信息不透明,必须要靠跑实体门店一家家问,如果经验不足,很难全面了解意向小区所有在售房源,更难以知道竞品小区、竞品板块的全部房源情况。

比如本来买家预算200w,买个市实小或树人的学区房,在主城区、新区各选了三个意向小区,本来可以花10分钟在APP上看完各自小区的房源和价格。

但一旦超过指导价的房源都被下架,就要跑各个板块实体门店,如果中介不配合或者对房源有所保留,就像盲人摸象,难以了解市场大局。



教育公平,可还行?

月初时,我们写过这样一篇文章:详见:宿迁学区房,没有理由这样下去……

当时有人颇有微词:说我们是在鼓吹教育公平。

请看下面这张图:

我希望这些人能静下心来,站在更高维度和更长周期上来看问题,去琢磨学区房的核心问题。

我们是一个把“共同富裕”作为终极目标的体制国家,教育公平化和教育均衡化,一定是时代大趋势,盲目追逐顶级学区热度不可行。

学区房是该降温了,至少不应该成为投机和炒房的热土,以往市场炒翻天的“天价老破小”是该失去土壤了。


多地对学区房动手,有人或许会说:无所谓,子弹打到我们这里,还得飞好一会呢!

亲,别忘了,当多地都在打响公平教育的枪,咱耳朵也受不了啊,念念不忘,必有回响。

只要中央政府对“房住不炒”的决心不变,那么淡化学区房的政策,必将成为席卷全国的大趋势。

手捧书,等雪来。

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