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宿迁学区房,请做好最坏的准备!

2021-09-07 11:27:56    宿迁房产网     楼市热点     来源:宿迁房产网订阅号

楼市瞬息万变。

开学第一天,学区小变样。

打开诸葛找房,市实小、苏外学区房,24小时内双双降价。


 降的金额不多,但也算宿迁市场摆出来的态度。 

两大学区房挂牌价

环比上月下跌 

金田湖畔·春天这套学区房,一夜降0.2万。 

这个小区地处市中心,双学区,小区较新,又临近地王——建发·文瀚府,历史最高价挂至2.85万。

如今,从数据来看,环比上月跌0.66%。

 幸福学府,双学区,2018年开盘,还采用了公证摇号,开盘价最低7字头。


现在挂牌均价约2.4万,三年翻了接近三倍。 

诸葛数据,本月环比上月下跌1.04%。


祥生·云湖樾,苏外学区房,挂牌价格价近1.3W。环比上月跌0.18%。 



当然了,其他非学区房,降价的房源也有。该网站几乎每天都有24小时降价房源。

降低房产

附加价值 

其实,多地学区房已暴雷,北京、上海、深圳多地学区房房价下跌超过200万。 

这里,我们思考下,学区房当中的溢价是什么? 

优质的教育资源。 

当教师轮岗+多校划片之后,这个资源已达到雨露均沾,进而导致衡量学区房的价格标尺,再也不可能让人马首是瞻。 

我们宿迁的学区,是买了这个小区,就能在对口的学校上学。或者说就是在一个很小的范围内,就在这里上学。

但如果按照其他城市的规则来的话,你现在哪怕是买了这个学区房,也很难在这个学校上学。 

那在学校辐射范围内的房子,就歇菜了吗?

不尽然。从长远来看,只要是学校附近的房子,肯定会有在这个学校上学的孩子家长,来这来陪读,买房或者租房。 

所以,学区房的概念,是在做减法,底层逻辑生变,价值有待被重估。应该会有一套新的价格体系来重新定义市场规则。

调控加码

市场环境大格斗 

限购、限贷、限售、限价、限离……最近各地楼市政策,各种“限”。 

众多热点城市频频传出“二手房停贷”消息,宿迁也基本停贷。的确,眼下二手房贷款额度偏紧,周期不断拉长,几乎就是停滞不前状态。 

整个市场环境,大格斗,拳拳都是重拳。 

8月31日下午,住建部召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,更是把很多规则“定量化”了。 


其实,发布会之前,国土部门就提了一个要求,对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署:




土地溢价,不能超过15%。 

这个数据背后,代表地方ZF断臂,放弃土地利益。 

来看下宿迁数据,我们今年截止到现在土拍,20宗涉宅住地,其中有10宗溢价率过了15%,最高溢价率达115.56%。

不过,宿迁也不是集中供地城市。

本次发布会,有一个定量:“常住城市化率63.89%。” 

这也是通报了我国住房和城乡建设事业的发展成就,换句话说,肯定了房地产贡献:

毕竟,1998年,我国城镇化率才刚刚突破30%,而到了今天,这个比例已提升到了63.89%。 

城市建成区面积6.1万平方公里,常住人口城市化率63.89%,住建部总结,划重点:从总量短缺矛盾,到结构性不足。

意思很直白了,不鼓励多盖房子,挖存量,不求增量。先搞好存量升级改造,然后才是增量。 

结合看下宿迁数据,2019年我们城镇化率为61.1%。在江苏可能上不了排位赛,但到63.89%面前,也没跌面。

发布会上,还一个定量:“70%的租赁者”。 

也就是说,70%的新市民、年轻人,租赁着房子。如果这些人都通过共有产权和低于市场价格的租赁性保障房,实现“供需平衡”,那就少了庞大的刚需。 

这是大城市,那我们宿迁目前什么情况呢?前几天也有人向我们咨询,问宿迁有没有公租房?有,还有申请条件。 

几个定量看下来,现在这个楼市大环境,总结起来就是开发商被重锤了: 

朋友拜拜:地方ZF最多溢价15%

地拜拜了:63.89%的城市化率定性

客户拜拜了:刚需客户被面向70%新市民和青年人以“供需平衡”为目标的租赁和共有产权制度抑制 

楼市进入全面调控时代,宿迁,也无法独善其身。 

楼市赚钱效应在降低,房产逐渐回归居住属性,金融、商品属性淡化。 

写在最后 

写学区时,有留言怼我。


“长期主义”没毛病,它只是个人一种选择。 

其实,我只是在说一个大环境。陆陆续续,各地都在出台学区房新政。 

这个时候,你跟我鼓吹学区房价值,就像孔乙己那样,跟人聊“回”字的四种写法,不合时宜。 

你说,宿迁远,一点不受影响。 

就像有位网友留言说的那样:风会晚点来,但是不会不来。 

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