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地价降温!宿迁楼市正在转向,千万别懵!

2021-09-13 11:33:47    宿迁房产网     楼市热点     来源:宿迁房产网订阅号

 最近,宿迁土拍情况,想必大家也很清楚。

底价成交,逐渐成为常态。

土拍没之前那么火了,确实是不争的事实。 

梳理近几次土拍,我们能看到些什么呢?

楼面地价平和了

最高4500元/㎡

 

8月上旬,经济观察报发文:


第三条,第四条,我们需要重点关注。

ZY定调,地方执行。

现在楼市调控的主要负责人和过去已经不同了。

过去楼市调控模式,是地方调控房价,以地方为主;而现在调控楼市的是最高层,地方、房企都成了被调控对象。

我怀疑ZY进入了各地城市群,对土拍中存在的问题,了如指掌。

起拍价高的踢掉,溢价率高的踢掉,竞配建的踢掉。

所有直接的、间接的能让地价上涨的因素,全给他干掉。

一顿有影脚踢下来,地价被打趴下。

土地挂牌方面,8月宿迁共推出2幅涉宅用地。土地成交方面,8月宿迁共6幅涉宅用地成交,成交宅地建设用地面积34.66万㎡,成交楼面均价3379元/㎡。 

今年7月,起拍高价地下架,楼面地价更是栽了个跟头,一下回到去年1月的1字头,今年7月的楼面地价,创今年至今最低。

成交的几宗土地,最高楼面地价4500元/㎡,是安置地块——宿豫原雨露小区地块,底价成交。

溢价率下跌

平均溢价率为10.03%

 

15宗地块,10宗0溢价率。

平均溢价率仅为10.03%,低于2020年43.93%的溢价率。

当溢价率下跌的时候,新房房价上涨的动力就会不足,宿迁土拍溢价率都降下来了,粉碎了房价上涨预期。

像过去那种N轮车轮战,N轮加价,N多房企,抢一块地的情况,基本上看不到了,还有一些没有价值的地块,连买的人都没了。

一般楼市火热之前,不管真假,土拍肯定要先火起来,现在土拍都区域冷静,宿迁楼市怎么可能真火。

比起“凉凉”,我更愿意用“理性”这样的关键词,来看待今天的土拍。

重仓经开区

溢价率全线过15%


我们来看下,近期土拍涉及区域一览。

可以看到,挂牌土地属经开区最多,且都是涉宅地块。

经开区一跃成为近期土地供应中地块数量最多的板块,它的溢价率,也全线过15%。

时间暗搓搓地给宿迁各个板块,抛了个媚眼,经开区区域房价也撩拨到了一个新高度,也已经破万。

近期网签数据,经开区也销量可观。

回到土拍市场,7月30-9月9日,宿迁居住类成交土地楼面价TOP5,三个集中在经开区。

房企开始重仓经开区,既受市场行情的牵引,也是经开区域价值逐步提升的导向作用。

管中窥豹,不难发现,近一两年各大房企拓展经开区、湖滨新区步伐变得更积极。

这样的“远拓”趋势既有客观因素的推动,也是房企主动发掘新市场机会点主动选择的结果。

仅见碧桂园

品牌房企少了

近期土拍,我们不见了品牌房企踪影。

就连在宿布了好多子的碧桂园,如今,也放弃了六大区,转移进洋河。

经历多轮调控,在市场中大浪淘沙存活下来的一线房企们,用行动表达出来:楼市进入下行期。

拿地不积极,楼市有问题?房企不报名拿地了,彻底选择“躺平”?

NO!下一步开发商拿地会更精准。最近全国层面的“集中供地”政策打了补丁,并且不再局限于首批试点22城,拿地逻辑可能就此生变。

不拿地或者减缓拿地力度的第一个原因可能就是负债。

也就是说,开发商是真没钱了。

据东财Choice数据,截至7月21日,A股共有47家上市房地产公司披露2021年上半年业绩预告。其中,共有20家企业预亏,占比达42.55%。

简单地说,近一半的房企都在亏损

自从“三道红线”出台以后,房地产行业整体融资环境持续收紧。

根据贝壳研究院统计,2021年房地产到期债务规模预计将达到12448亿元,同比增长36%。历史性突破万亿大关。

2021年,很艰难,是开发商集中还债的高峰期。

对于部分房企来说,降负债不拿地是被动的,而对另一部分房企来说,不拿地还是主观的观望。

当然,除了上述原因,也可能是有的房企,觉得这些地块价值性不大。

写在最后

总的来说,高价取地,告一段落 

地产逻辑已发生了巨大变化,由“红利品”变为“消费品”。

任何让房价“抬价”的行为,都将难以为继。


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